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萬(wàn)般無(wú)奈之下，潘石屹寫(xiě)了一封求救信。對(duì)于這個(gè)被視為無(wú)所不能的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，臉面上的難堪無(wú)可避免。
潘石屹說(shuō)他也沒(méi)什么辦法，只好尋求政府援助�，F(xiàn)在他也只是一個(gè)業(yè)主。他從來(lái)不曾想到會(huì)有這么一天——強(qiáng)大的地產(chǎn)商在自己建造的房子里受凍。
事發(fā)于建外SOHO，一個(gè)位于北京國(guó)貿(mào)橋西南角寸土寸金的地方。幾年前，潘石屹以創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)將之賣給千余名業(yè)主，成就了其又一個(gè)銷售神話。
然而，一場(chǎng)持續(xù)一年多的物業(yè)糾紛將其高端形象一掃而光。潘說(shuō)自己也受到了莫名的威脅和謾罵，但他依然選擇和業(yè)主們站在一起。
在傳統(tǒng)的現(xiàn)實(shí)中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主們幾乎沒(méi)有統(tǒng)一立場(chǎng)的可能，他們之間的相互詆毀和攻擊，是這個(gè)社會(huì)中最微妙的博弈。
但這一次有所例外。他們面臨同一個(gè)對(duì)手——物業(yè)公司。作為業(yè)主們以支付物業(yè)費(fèi)方式聘請(qǐng)而來(lái)的管家，在建外SOHO這里，卻無(wú)比強(qiáng)大。
潘石屹說(shuō)，建外SOHO東區(qū)已經(jīng)到了崩潰的邊緣——受兩家物業(yè)管理公司之間的交接糾紛牽連，建外SOHO東區(qū)目前所欠的能源費(fèi)（包括水費(fèi)、電費(fèi)、熱力費(fèi)）、保潔費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用或已高達(dá)1500萬(wàn)元左右，北京市供電部門已經(jīng)威脅要隨時(shí)拉閘限電。
在過(guò)去的很多年間，屢屢發(fā)生在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中最大的惡疾之一。只不過(guò)在以往，業(yè)主們往往成為最終的受害者。面對(duì)體制性困境，他們是如此無(wú)力，就連些微抗辯的聲音都會(huì)被刻意忽略。
而這次，地產(chǎn)商潘石屹也成了一個(gè)弱小的業(yè)主。他在求救信中說(shuō)，“懇請(qǐng)政府做廣大業(yè)主的主心骨，讓陽(yáng)光照進(jìn)北京CBD的核心區(qū)�！�
舊管家未走，新管家已到
潘石屹正在自己修的房子里面受凍。
過(guò)去的一周，北京經(jīng)歷了連續(xù)幾日的雨雪天氣，氣溫驟降至攝氏零下五六度，北京也開(kāi)始提前進(jìn)入供暖期，然而，建外SOHO東區(qū)的室內(nèi)溫度只有零上3度左右。
“由于小區(qū)拖欠熱力公司費(fèi)用多達(dá)700萬(wàn)元左右，熱力公司不得不對(duì)建外SOHO東區(qū)實(shí)行低溫供暖措施，此前，熱力公司已曾停過(guò)小區(qū)的熱水�！币晃粡埿諛I(yè)主向記者說(shuō)。
而這只是危機(jī)的一部分。根據(jù)記者拿到的北京朝陽(yáng)區(qū)供電公司的停電通知書(shū)顯示，“因建外SOHO東區(qū)拖欠我公司電費(fèi)5202173.31元（未含電費(fèi)滯納金），我公司將計(jì)劃于2009年11月18日上午8點(diǎn)以后隨時(shí)對(duì)建外SOHO東區(qū)采取停電措施。”
一位知情人士向記者表示，水、電、熱力費(fèi)、人工費(fèi)用加在一起，目前建外SOHO東區(qū)的欠費(fèi)或已高達(dá)1500萬(wàn)元之巨。
所有的一切都和建外SOHO的高端物業(yè)形象極為不符。
這個(gè)一度引領(lǐng)了北京商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)的樓盤(pán)是潘石屹的成名作之一，位于北京CBD的最核心區(qū)。小區(qū)的業(yè)主和租戶中，有大量跨國(guó)公司和諸多知名企業(yè)，曾經(jīng)有人評(píng)價(jià)說(shuō)，這里擁有了一批具有相當(dāng)影響力的業(yè)主。
而也就是這些業(yè)主，在過(guò)去的一年間，受困于物業(yè)公司之間的交接糾紛，沒(méi)有獲得跟其身份相匹配的服務(wù)和待遇。就連中國(guó)最大的金杜律師事務(wù)所的辦公室，也曾經(jīng)被物業(yè)公司停電兩天，甚至連上廁所的通道都被堵死。
但所有的問(wèn)題，在物業(yè)公司一方，最終變成了一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論：這些業(yè)主沒(méi)有履行自己的繳費(fèi)義務(wù)。
“一個(gè)小區(qū)，兩家物業(yè)公司，我們不知道向誰(shuí)交納物業(yè)費(fèi)更可靠。”幾位業(yè)主向記者抱怨，經(jīng)過(guò)兩家物業(yè)公司一年多的紛爭(zhēng)，“我們現(xiàn)在誰(shuí)都信不過(guò)。”
而這，正是建外SOHO物業(yè)管理的吊詭之處。
根據(jù)相關(guān)資料顯示，建外SOHO最初的物業(yè)公司為賽特國(guó)際物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱賽特物業(yè)）。2008年10月9日，賽特物業(yè)發(fā)出公函稱，該公司擬對(duì)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及各項(xiàng)目上負(fù)責(zé)人進(jìn)行離職審計(jì)，并指定了專門人員接手原高管工作。
然而就在審計(jì)公函發(fā)出同日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會(huì)以對(duì)方違反雙方簽署的《建外SOHO物業(yè)管理合同》為由，不同意賽特物業(yè)任命的建外分公司副總經(jīng)理一職，并指出，“我方不允許貴司派駐除建外分公司現(xiàn)有高管人員以外的任何高管人員任職該分公司�！�
2008年10月13日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會(huì)相繼下發(fā)了與賽特物業(yè)解除物業(yè)管理委托合同的通知書(shū)以及為此事召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論表決的公告。
同年10月14日，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會(huì)與賓至國(guó)際物業(yè)（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱賓至公司）簽訂《建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理臨時(shí)托管協(xié)議》，并由原物業(yè)管理方賽特物業(yè)建外分公司總經(jīng)理肖福生完成了與賓至公司的交接工作。
對(duì)于突如其來(lái)的賓至公司，賽特公司并不予承認(rèn)。
賽特物業(yè)方面表示，首先，原建外分公司肖福生已于2008年10月9日離職審計(jì)，已不具有法定職權(quán)，無(wú)權(quán)辦理交接工作。該交接行為應(yīng)視為無(wú)效，其次，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)于解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意方可有效，賽特物業(yè)認(rèn)為，10月13日，建外SOHO原業(yè)主委員會(huì)在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下提前單方解除合同的行為不合法律法規(guī)。
但這沒(méi)有辦法改變賓至公司已經(jīng)迅速進(jìn)場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。一個(gè)已進(jìn)，一個(gè)未退，建外SOHO東區(qū)從此被卷入了這場(chǎng)物管之爭(zhēng)，再也沒(méi)有消停。
而驅(qū)逐賽特物業(yè)的決定并沒(méi)有得到業(yè)主們的一致同意，業(yè)主中間產(chǎn)生了反對(duì)派，對(duì)新物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問(wèn)題進(jìn)行質(zhì)疑，同時(shí)前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，賽特物業(yè)的保安還與賓至物業(yè)的保安為爭(zhēng)奪物業(yè)辦公室釀成沖突，小區(qū)由此陷入混亂。
在此后的一年時(shí)間內(nèi)，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主們開(kāi)始困惑于該向哪家物業(yè)公司繳費(fèi)的現(xiàn)實(shí)之中——口水戰(zhàn)，甚至是肉搏戰(zhàn)，都曾經(jīng)在這里上映。而就在潘石屹博客的照片上，還曾有物業(yè)公司人員和業(yè)主差點(diǎn)大打出手的場(chǎng)景。在紛紛擾擾之中，建外SOHO的各項(xiàng)常規(guī)費(fèi)用收取工作陷入停滯了將近一年。
賓至物業(yè)負(fù)責(zé)人周鵬在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，建外SOHO每月需要400萬(wàn)元左右的物業(yè)費(fèi)維系，但每月能收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)僅有200萬(wàn)元，為了先滿足保安、保潔人員的開(kāi)支，水電氣熱等能源費(fèi)用只好拖欠。
但是，今年北京的冬天比往年卻更早的來(lái)臨。
老潘的求救信
此時(shí)的潘石屹也受困于兩家物業(yè)公司之間的混亂和爭(zhēng)斗。但他實(shí)際上已經(jīng)喪失了發(fā)言權(quán)。
因?yàn)樵诜梢饬x上，他只是一個(gè)小業(yè)主。在建外SOHO銷售過(guò)程中，八號(hào)樓的一部分被其購(gòu)下作為辦公之用。
根據(jù)目前我國(guó)物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)條例，新售樓盤(pán)的前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商指定具有專業(yè)資質(zhì)的公司完成。而在樓盤(pán)入住率達(dá)到一定比例之后，應(yīng)由政府相關(guān)部門協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。
但現(xiàn)實(shí)是，只因?yàn)橄嚓P(guān)法律和執(zhí)行的滯后，很多小區(qū)遲遲沒(méi)有辦法成立業(yè)主委員會(huì)，所以有很多開(kāi)發(fā)商選擇自己組建物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。
而這是最近這些年來(lái)物業(yè)矛盾沖突不斷的核心原因——一方面，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手，對(duì)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行強(qiáng)制定價(jià)，而提供的服務(wù)亦無(wú)法對(duì)等；而另一方面，業(yè)主們受困于自己權(quán)力的被竊取，他們發(fā)現(xiàn)自己花費(fèi)了大量金錢，卻請(qǐng)來(lái)了一個(gè)不能驅(qū)逐的管家——物業(yè)公司不屑于溝通和說(shuō)服，而是用種種手段實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)攫取，一旦業(yè)主拒絕交費(fèi)，斷水、斷電、斷暖甚至是暴力攻擊，都成為對(duì)付業(yè)主們的常用手段。
就在建外SOHO危機(jī)出現(xiàn)的同時(shí)，北京東四環(huán)天鵝灣小區(qū)同樣出現(xiàn)了如此一幕。業(yè)主們質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手制定的高達(dá)1000元/月的停車收費(fèi)的合理性，但遲遲沒(méi)有獲得答復(fù)，無(wú)奈的業(yè)主們憤而將車開(kāi)上街頭，將門口的道路全部堵死長(zhǎng)達(dá)四個(gè)小時(shí)。此事以警方將車強(qiáng)制拖走告終，但余波至今蕩漾。
而潘石屹的麻煩跟上述糾結(jié)仍有不同。建外SOHO事實(shí)上已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)，也就是說(shuō)，潘石屹作為開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)公司的權(quán)利已經(jīng)消失——作為業(yè)主，他只能服從業(yè)主委員會(huì)的選擇。但很顯然，現(xiàn)在業(yè)主們之間也產(chǎn)生了分歧。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，爭(zhēng)奪項(xiàng)目管理權(quán)只是兩家公司的表象而已，其背后或還隱藏著諸多的資金謎團(tuán)。這幾乎是每一個(gè)發(fā)生物業(yè)糾紛小區(qū)的共性。
在驅(qū)逐賽特物業(yè)后，建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會(huì)指控，該公司非法占有該小區(qū)物業(yè)費(fèi)13527135.01元。
賽特物業(yè)負(fù)責(zé)人劉吉說(shuō)，該筆費(fèi)用的確是從建外分公司賬目上劃走，但其原因則在于建外分公司大約有10名員工的人事關(guān)系在賽特總公司，“這10個(gè)人的薪酬是由賽特總公司墊資代發(fā)，建外分公司需將這筆費(fèi)用返還給總公司，二者的關(guān)系并不屬于非法占有，而應(yīng)是一個(gè)集團(tuán)公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)往來(lái)。”
但有業(yè)主指出，尚有更多的資金謎團(tuán)仍然無(wú)法解釋。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，該小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)高達(dá)5700萬(wàn)元，五年下來(lái)，這個(gè)數(shù)字已高達(dá)3億元之多。但賽特物業(yè)的賬目已經(jīng)失控。
就在賽特物業(yè)發(fā)出審計(jì)通知之后，除了賓至公司的神速到來(lái)之外，賽特物業(yè)建外分公司的財(cái)務(wù)賬期、印章以及會(huì)計(jì)憑證就離奇失蹤、失控，至今難覓蹤影。
“由于賬目失控，總公司對(duì)建外分公司的審計(jì)至今無(wú)法進(jìn)行。讓我們退出該小區(qū)的物業(yè)管理，至少也要還給我們相關(guān)賬目。”劉吉說(shuō)。
而在該小區(qū)內(nèi)部，有關(guān)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的利益糾葛傳言，一直不曾斷絕。
就連潘石屹也在自己博客中隱晦的寫(xiě)到，在新的業(yè)主委員會(huì)選舉過(guò)程中，“為了防止選舉被個(gè)別人或機(jī)構(gòu)操縱，進(jìn)行黑箱選舉，我們向政府提出建議，聘請(qǐng)獨(dú)立的公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督這次選舉，并由公證機(jī)構(gòu)保存所有的原始選票”。
但這仍是未來(lái)的事情。現(xiàn)實(shí)是建外SOHO的危機(jī)仍在持續(xù)。在潘石屹作為開(kāi)發(fā)商的角色協(xié)調(diào)未果后，他選擇了以一個(gè)小業(yè)主的身份向政府求助。
11月10日，潘石屹發(fā)出了名為《建外SOHO雪天斷電停暖，居民急切等待政府救援》的求救信，請(qǐng)求“政府部門協(xié)調(diào)干預(yù)，徹底解決建外SOHO目前的混亂狀態(tài)”。
誰(shuí)竊取了業(yè)主的權(quán)力？
在11月10日求救信中，潘石屹提出了一個(gè)過(guò)渡方法——由潘所屬的北京丹石投資管理有限公司提供一個(gè)第三方資金賬戶，所有業(yè)主可向這個(gè)第三方資金賬戶交納物業(yè)費(fèi)，此后由第三方資金賬戶與費(fèi)用所欠部門及公司完成結(jié)算，以恢復(fù)小區(qū)的正常運(yùn)行。
潘石屹的“求救信”很快得到了反饋。11月19日下午三點(diǎn)，已有第一批建外SOHO東區(qū)業(yè)主向這個(gè)賬戶上交費(fèi)。雖然11月18日是電力部門的“節(jié)點(diǎn)”時(shí)間，但截至記者發(fā)稿時(shí)，電力部門并沒(méi)有對(duì)該小區(qū)采取停電措施。
但這只能是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。
我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，現(xiàn)行的物業(yè)模式存在著幾個(gè)問(wèn)題。首先，許多業(yè)主根本沒(méi)有行使自己的權(quán)力。業(yè)主委員會(huì)很多都不是業(yè)主意志的體現(xiàn)。其次，最早的物業(yè)公司必定是開(kāi)發(fā)商指定的，當(dāng)業(yè)委會(huì)成立獲得選擇物業(yè)公司的權(quán)力后，一旦聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，必將產(chǎn)生矛盾。
此外，對(duì)于物業(yè)公司的權(quán)力界定以及監(jiān)管也不明確。現(xiàn)在出現(xiàn)很多物業(yè)公司侵占業(yè)主的公共空間用以牟利就是因?yàn)闄?quán)力界定不清，又缺乏有效監(jiān)管。
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)董賢鈞在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則說(shuō)，物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)還需要健全，很多界定仍然比較含糊，比如，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很多物業(yè)公司代替職能部門行使了很多社會(huì)職能，“做多了，又沒(méi)有費(fèi)用來(lái)源，也是造成糾紛的原因。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的責(zé)權(quán)利應(yīng)有一個(gè)清晰的界定。”
但事實(shí)上，物業(yè)糾紛不斷出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)背景是，業(yè)主的權(quán)利正在遭遇普遍性漠視。就在建外SOHO危機(jī)出現(xiàn)之后，曾經(jīng)有一個(gè)評(píng)論說(shuō)，“作為一個(gè)業(yè)主，在相關(guān)的法律規(guī)定上，雖然有實(shí)施權(quán)力的空間，但沒(méi)有實(shí)施權(quán)力的前提——在和開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司對(duì)話上，業(yè)主們處于先天弱勢(shì)的位置上”。
一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，中國(guó)目前仍有超過(guò)半數(shù)以上的小區(qū)沒(méi)有或者受到種種干擾沒(méi)有辦法成立業(yè)主委員會(huì)，也就是說(shuō)，廣大業(yè)主的權(quán)利處于“被行使”狀態(tài)。
就在建外SOHO事件上，問(wèn)題同樣突出。目前，其上屆業(yè)委會(huì)已經(jīng)期滿解散，而新的業(yè)委會(huì)因?yàn)榍焚M(fèi)居民過(guò)多，很多人不具備參選資格，無(wú)法組建。這就意味著，開(kāi)發(fā)商和分散的業(yè)主們都沒(méi)有權(quán)力決定物業(yè)的去留。
而潘石屹提出的第三方托管過(guò)渡方案也受到了質(zhì)疑。有說(shuō)法認(rèn)為，在涉及物業(yè)管理的條例上，并沒(méi)有所謂第三方平臺(tái)的概念，也就是說(shuō)，這種舉措可能合理，但并不合規(guī)。
朝陽(yáng)區(qū)房管局相關(guān)人員說(shuō)，“潘石屹代收物業(yè)費(fèi)的做法，在法律是沒(méi)有具體的依據(jù)，但面臨停電危急關(guān)頭，只要保證資金安全，支出透明，且得到大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，也可以看做是一種維持社會(huì)穩(wěn)定的辦法，所以政府是支持的。”
而建外SOHO的物業(yè)負(fù)責(zé)人周鵬在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，“我們與業(yè)主在物業(yè)費(fèi)收繳方式上是有法律合同的，潘石屹繞開(kāi)我們的做法不合法，我們不接受�！蓖瑫r(shí)他還認(rèn)為潘石屹的介入別有用心。
潘石屹對(duì)此回應(yīng)說(shuō)，“有一個(gè)家庭，家里的保姆出現(xiàn)了偷錢事件。讓這個(gè)家欠繳了電費(fèi)、供暖費(fèi)等等，家面臨著停電、停暖的危險(xiǎn)。這個(gè)家向政府的法院提出了起訴，公安部門也對(duì)保姆的這起行為立案。家里的主人自己再掏錢去交電費(fèi)、交供暖費(fèi)去解決燃眉之急。保姆說(shuō)，你不能交錢，這是非法的。這家人就是今天的建外SOHO”。
至本報(bào)發(fā)稿，建外SOHO的危機(jī)仍然沒(méi)有解除。但業(yè)主們已經(jīng)成為毫無(wú)疑問(wèn)的受害者——糾紛一年多以來(lái)，建外SOHO租金已從6元/天/平方米跌至3元/天/平方米左右，降幅達(dá)50%，二手房售價(jià)也只有2萬(wàn)元每平方米左右，比同區(qū)域均價(jià)低30%以上。
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